2005 年 7 月 10 日 ，宋某到某房地产公司售楼部签订《认购书》，打算购买该公司开发的 12 号楼 701 号房，并当场交纳了 1 万元定金，双方约定自认购书签订之日起 10 日内签署正式的《商品房买卖合同》。后由于双方就合同条款达不成一致，无法正式签订《商品房买卖合同》，该房地产公司拒不退还宋某已缴纳的 1 万元定金
原告：黄某
被告：某房地产某开发公司
原告黄某与被告本市某房地产某开发公司于2003年7月15日签订了预售商品房协议书，协议书约定，被告将其开发的某小区住宅楼2号楼东单元一层东户三室二厅的住房卖给原告，房价120000元。原告于同日一次******清房款。该合同未约定竣工日期、商品房质量等条款。直至2004年3月12日，被告才应原告要求，使用商品房买卖合同示范文本与原告订立预售商品房合同。合同签订后，原告从被告处取得房屋钥匙查看房屋时，发现该房已经被他人占有。于是，原告找到被告，希望被告能解决房子被占问题，被告不予理睬。后，原告经查询得知，被告隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房。到原告起诉时，被告仍然没有取得商品房预售许可证，其开发的小区工程也未完工。原告请求：（1）请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效； （2）返还原告所交购房款120000元并赔偿利息及损失12887.83元；被告承担100000元的赔偿责任。
[审理结果]
法院经审理后认定，原告与被告双方于2003年7月15日签订了预售商品房协议书，但被告在签订商品房预售合同时，尚未取得商品房预售许可证明。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，该协议为效力待定的民事行为。2004年3月12日，被告才在原告的一再请求下，才使用商品房买卖合同示范文本与原告订立预售商品房合同。被告在原告起诉前尚未对其需要补正的民事行为没有进行补正，原、被告所签订的商品房预售合同属于无效合同。造成该合同无效的原因是被告没有按照规定取得商品房预售许可证明，存在缔约上的过失，应当承担相应的违约责任。《解释》第九条明确规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（1）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（2）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（3）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
综上，被告因取得商品房预售许可证明与原告签订的商品房预售合同无效，对此应当承担民事赔偿责任。根据《合同法》第五十八条、《解释》第二条、第九条之规定，判决：一、商品房预售合同无效；二、被告某房地产某开发公司返还原告黄某购房款120000元、支付利息（自2003年7月15日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。
4、基本案情
2002年12月8日，原、被告双方协商后，由被告出具一份买房合约给原告，其主要内容是：被告自有房屋一幢，以人民币283000元的价格出卖给原告，定金人民币10000元，在12月15日前房款两清，违约方按房价的20%支付违约金给对方。原告当即交付给被告定金人民币10000元。在原告要交纳房价给被告时被告反悔，不同意将该房屋出卖给原告。原告主张该买卖合同是合法有效的，被告应按合同约定履行义务，要求被告双倍返还定金，并支付违约金的责任。被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元，被告虽然在买房合约上签名的，但原告未签名，该合约只是收取定金的凭据，而不是房屋买卖的书面合同，且双方没有到房产部门办理过户登记手续，是无效的合同，我只同意返还定金人民币10000元。
审判
一审法院经审理认为，被告将自有的一幢房屋出卖给原告，且收取后原告的交纳的证约定金10000元，虽然被告出具给原告的买房合约上没有原告的签名，但原告始终承认该合约，该合约是原、被告双方真实的意思表示，是合法有效的。虽然原告、被告之间的房屋买卖未办理产权过户登记手续，但并不影响合同该房屋买卖合同的成立。后被告提出反悔，拒绝出卖该房屋，构成违约，被告应当承担违约的民事责任。据此判决：被告应返还给原告定金10000元和偿付给原告违约金56600元。
5、基本案情
因房地产开发拆迁，某开发公司在拆除了旧房后为李某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向李某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2003年5月26日，李某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由李某夫妻将某开发公司为其安置的房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议同时约定，待李某夫妻的房产证办好后，双方办理交割后，李某一次交清余款60000元。同日，李某向李某交付了“订金”20000元。因后来李某夫妻反悔，不愿履行合同，李某向法院起诉，要求李某夫妻继续履行合同，协助其办理房屋产权过户手续。李某夫妻则辨称，他们的房屋未办产权证即转让，双方签订的房屋买卖协议违反了有关规定，属于无效合同，应该予以解除。
[分歧意见]
本案在审理过程中，有两种不同的意见。一种意见认为，我国《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让 ，原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。另一种意见认为，该房屋买卖合同是双方自愿订立的，不违反法律的规定，应是有效合同。
[评析]
本案是一起比较典型的房屋买卖纠纷案例，在社会生活中屡见不鲜。笔者同意第二种意见，即该房屋买卖合同是有效的合同。被告应当按照合同履行义务。理由如下：
1、从我国合同法的规定看。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干若干问题的解释（一）》第9条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移。”这一规定改变了长期以来我国法律关于登记直接决定合同效力的规定，而认为即使没有登记，合同本身仍然有效，只是物权不能发生转移。而我国现行的法律法规没有规定房屋买卖合同在登记后才生效。
2、对《城市房地产管理法》第三十七条的理解。该条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。法律作出这样的规定是为了防止权属不清的房地产进入市场交易，扰乱市场秩序，损害当事人的合法权益。对这里的“不得转让”应理解为不发生物权的转移，但不影响合同的效力。如将未经登记的房地产买卖合同一律认定为无效合同，不利于保护善意一方当事人的合法权益，不利于维护交易秩序的稳定，也不利于当事人认真订立和遵守买卖合同。对于该条中的“权属证书”的理解。这里的“权属证书”应理解为产权证书以及其他能证明当事人拥有房屋所有权的证明材料。实际生活中，这些证明材料有拆迁协议、某开发公司出具的证明、某开发公司开出的发票、房屋管理部门核发的房屋销售许可证等。本案中，李某夫妻对房屋拥有产权证明单、发票，能够证明该房屋的所有权归其所有，双方对此亦没有争议。综上，本案中争议的房屋有权属证书，房屋的转让并不违反《城市房地产管理法》的规定。
3、从双方当事人订立合同时的情形看。原、被告在订立买卖合同时，双方对房屋没有产权证的事实都是知道的，合同是在双方自愿的基础上订立的，被告现提出悔约有违诚实信用的原则。
综上所述，本案中，原被告的房屋买卖合同合法有效，被告应当按照合同约定履行义务，协助原告办理产权过户手续。
5.案情
张先生以按揭付款方式与开发商签订了《商品房买卖合同》，就付款方式合同约定如下：
买卖双方同意买受人以按揭方式支付购房款。首付款为总房款的20%，即人民币12万元，由买受人于合同签订之日起3日内支付；剩余购房款，即人民币44万元，由买受人向×××银行申请贷款支付，但买受人需于合同签订之日起30日内办理完毕全部贷款手续，并保证出卖人收到贷款。
合同签订后，张先生依约支付了首付款，并及时将贷款申请材料递交银行。一个月很快过去了，但张先生的贷款却始终未放下来，后经过多方打听，方知因张先生的身份证号码与他人的身份证号码相同，所以银行拒绝发放贷款。得知这些消息，张先生随即到了派出所进行查询，结论是张先生的身份证号码是正确的。张先生持派出所开具的证明，又到了×××银行，银行看了证明仍是拒绝发放贷款。因贷款未获批准，张先生无力支付剩余购房款，于是张先生向开发商提出退房。
评析：按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同。本案中，因张先生意志外的原因，致贷款未获批准，合同双方均无过错，故张先生有权解除合同，并可要求开发商返还已支付的购房款及利息。
